ต่อเติมบ้านอย่างไรให้ถูกกฎหมาย

บ้าน ที่เราซื้อมาใหม่ หรืออยู่อาศัยมาพักหนึ่งแล้ว เรามักต้องการต่อเติมเปลี่ยนแปลง เพื่อให้เหมาะสมกับสภาพการใช้งานหรือเปลี่ยนบรรยากาศของบ้าน หากปรับเปลี่ยนสุ่มสี่สุ่มห้าอาจมีความผิดตั้งแต่ถูกปรับจนถึงจำคุก ได้ เพราะกฎหมายกำหนดไว้ว่าการดัดแปลงอาคารโดยมิได้รับอนุญาต มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

ดัง นั้น การก่อสร้างดัดแปลงใดๆ เราควรมีความรู้เกี่ยวกับกฎหมายไว้บ้าง ซึ่งตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร กฎหมายหลักในการควบคุมการก่อสร้างอาคารกำหนดให้ผู้ที่จะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน หรือให้แจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นพร้อมทั้งดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ ก็เป็นอันใช้ได้

ลองตรวจดูรายละเอียดการเปลี่ยนแปลงต่อเติมบ้านของ เรากันก่อนดีกว่าครับ ว่าเข้าข่ายเป็นการดัดแปลงอาคารหรือไม่ ซึ่งกฎหมายบอกว่าการกระทำดังต่อไปนี้ (ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 11) ไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร คือ

การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารโดย ใช้วัสดุขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม เว้นแต่การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ

ข้อนี้หมายถึงสิ่งที่เราเรียกกันว่า โครงสร้างของอาคาร อาทิ เสา คาน ตงที่เป็นไม้ เป็นต้น หากโครงสร้างอาคารเหล่านี้มีอาการชำรุด เช่นปลวกขึ้น ทำให้ไม้ผุ เราจำเป็นต้องเปลี่ยนโครงสร้างเหล่านั้นใหม่ การใช้ไม้เช่นเดิม จำนวนและขนาดเท่าเดิมก็ไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร

แต่หากโครงสร้าง เหล่านี้เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณเกิดเป็นสนิมผุกร่อน ถ้าต้องเปลี่ยนใหม่ก็ต้องขออนุญาตก่อนครับ แม้จะใช้วัสดุอุปกรณ์ ขนาด จำนวนเท่ากันก็ตาม

การเปลี่ยนส่วนต่างๆของอาคารที่ไม่เป็นโครง สร้างของอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิมหรือวัสดุชนิดอื่น ซึ่งเป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกิน ร้อยละสิบ

ข้อนี้หมายถึงส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างอาคาร เช่น พื้น ผนัง เป็นต้น ที่เคยเป็นพื้นปาร์เก้ อยากเปลี่ยนเป็นพื้นหินอ่อน หินแกรนิต อย่างนี้ก็ต้องคำนวณน้ำหนักดูด้วยว่าเพิ่มขึ้นกว่าเดิมเกินร้อยละสิบหรือไม่ ไม่เกินก็ไม่เป็นไร แต่หากเกินก็ต้องยื่นขออนุญาต ปัญหาอยู่ที่ว่าถ้าคำนวณน้ำหนักด้วยตนเองไม่เป็น ก็ควรให้วิศวกรเป็นผู้คำนวณให้ เพราะหากน้ำหนักเพิ่มขึ้นมากก็จะทำให้โครงสร้างอาคารต้องรับน้ำหนักเพิ่มมาก ขึ้นตามไปด้วย อย่างนี้อันตรายครับ

การเปลี่ยนแปลง การต่อเติม การเพิ่ม การลด หรือการขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง ***ส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ส่วนต่างๆของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร ซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้กับโครงสร้างของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกิน ร้อยละสิบ

ข้อนี้ไม่แตกต่างจากข้อสองมากนัก เพราะเป็นการเปลี่ยนแบบ เปลี่ยนสไตล์ของพื้นที่เล็กๆน้อยๆภายในบ้านและไม่ก่อให้เกิดน้ำหนักเพิ่มแต่ ประการใด อาทิ การเปลี่ยนแบบประตู หน้าต่าง เปลี่ยนลายกระเบื้อง ฝ้า เพดาน กรณีนี้ไม่ต้องยื่นขออนุญาต หรือหากการเปลี่ยนอุปกรณ์ชิ้นนั้นๆ มีน้ำหนักเพิ่มขึ้นมาบ้าง แต่ไม่เกินร้อยละสิบของน้ำหนักเดิมก็ไม่จำเป็นต้องยื่นขออนุญาตแต่อย่างใด เปลี่ยนอย่างนี้ไม่ผิดกฎหมายครับ

การลดหรือขยายเนื้อที่ของ พื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งให้มีเนื้อที่น้อยลงหรือมากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน

ยกตัวอย่างเช่น เดิมพื้นบ้านเป็นพื้นเรียบๆอยู่แล้ว เราไปเจาะเป็นช่องเพื่อระบายอากาศหรืออะไรก็แล้วแต่ อย่างนี้ไม่ต้องยื่นขออนุญาตครับ

การลดหรือการขยายเนื้อที่ของหลังคาให้มีเนื้อที่มากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน

ยก ตัวอย่างเช่น การทำหลังคาคลุมดาดฟ้าโดยยื่นจากเดิมออกไปโดยรวมแล้วเป็นการเพิ่มเนื้อที่ ออกไปไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่ทำให้คานและเสาเดิมต้องรับน้ำหนักเพิ่มเกินกว่าร้อยละสิบจากเดิม อย่างนี้ก็ไม่ต้องยื่นขออนุญาตครับ

มีข้อแนะนำอื่นๆอีกที่ต้องดู ประกอบเพิ่มเติม อาทิ การเปลี่ยนแปลงแก้ไขบ้านจากแบบเดิมเป็นแบบใหม่ เช่น การเปลี่ยนผนังบ้านตามข้อ 2 นั้น จะต้องไม่ขัดกับกฎกระทรวงหรือข้อบัญญัติอื่นๆด้วย กล่าวคือ หากของเดิมที่กฎกระทรวงกำหนดไว้ให้ต้องสร้างเป็นผนังกันไฟ แต่ไปเปลี่ยนเป็นผนังธรรมดา อย่างนี้ผิด

หรือตามข้อที่ 3 ด้านที่เป็นผนังทึบของอาคารชั้น 3 ห่างจากเขตที่ดินของผู้อื่นไม่ถึงสามเมตร แต่กลับไปเจาะทำประตูหน้าต่าง หรือที่ระบายลมด้านนั้นก็ไม่ได้ เพราะผิดข้อบัญญัติ หรือในกรณีข้อที่ 5 จะทำหลังคาคลุมพื้นชั้นล่าง แม้ว่าเนื้อที่จะเพิ่มขึ้นไม่ถึง 5 ตารางเมตร แต่ถ้าหลังคานั้นทำให้ที่ดินที่เป็นที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุมลดน้อยลงไปกว่า ร้อยละ 30 ก็ถือเป็นการขัดข้อบัญญัติ ทำไม่ได้

ท้ายที่สุด คงต้องตอบคำถามจากหัวเรื่องอีกครั้งหนึ่งที่ว่า ต่อเติมบ้านอย่างไรให้ถูกกฎหมาย ก็คือว่า พิจารณาว่าเข้าองค์ประกอบข้างต้นหรือไม่ อย่างน้อยหากเข้าข่ายกับหลักเกณฑ์ดังกล่าว แล้วต้องยื่นขออนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น ก็ถือว่าได้ทำถูกต้องตามกฎหมายเบื้องต้นแล้วครับ ส่วนรายละเอียดการดัดแปลง ก่อสร้างอื่นๆ คงต้องพิจารณากันเป็นกรณีๆไป

และถ้าถามต่อกันอีกสัก ข้อว่า ที่ต่อเติมครัวด้านหลังทาวน์เฮ้าส์ที่นิยมทำกันอยู่ทุกบ้านเข้าข่ายดัดแปลง ไหม ต้องตอบว่าเข้าข่ายแน่นอน ฉะนั้น ปฏิบัติตามกฎหมายไว้ก่อนเป็นดีที่สุด


ที่มา
homedd
http://www.nsplusengineering.com/index.php?lay=boardshow&ac=webboard_show&WBntype=1&Category=nsplusengineeringcom&thispage=1&No=1290940